Tipos de operaciones
- Segregación: separar una parte de una finca para formar otra independiente (la finca matriz sigue existiendo)
- División: dividir una finca en dos o más, desapareciendo la original
- Agrupación: unir dos o más fincas en una sola
- Agregación: añadir una finca pequeña a otra mayor
Cuándo se producen
- Venta de parte de una finca: vendes una porción de tu terreno → segregación
- Herencias: los herederos se reparten una finca → división
- Compra de parcela colindante: unes tu terreno con el que compras → agrupación
- Urbanizaciones: una gran finca se divide en parcelas para construir
Trámite catastral
Normalmente, el notario comunica estas operaciones al Catastro cuando se formalizan en escritura. Sin embargo, si no se ha actualizado o si la operación es antigua:
- Modelo 903N: declaración de alteración catastral por modificación de la descripción del bien inmueble
- Documentación: escritura, planos de las nuevas parcelas, representación gráfica georreferenciada (en muchos casos)
- Plazo: 2 meses desde la operación
Aspectos importantes
- Licencia urbanística: en suelo urbano, la segregación o división puede requerir licencia del ayuntamiento
- Unidad mínima de cultivo: en rústica, hay superficies mínimas que no se pueden segregar
- Coordinación Catastro-Registro: es conveniente que ambas instituciones tengan la misma información; a veces hay que coordinar expresamente
Importante
Una segregación o división no basta con declararla en Catastro; para que tenga efectos jurídicos plenos, debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El Catastro solo refleja la descripción física/fiscal.
Consejo práctico
Coordina desde el principio
Si vas a segregar o dividir, consulta antes con el notario y, si es necesario, con un técnico (arquitecto, topógrafo). Así evitas que la operación quede a medias entre el Registro y el Catastro.
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